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店舗物件コラム〜初出店を目指す方へ AZplus アズプラス〜
2010.5.27 Vol.1 >>バックナンバー
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Vol.1 出店計画を立てる!

はじめまして。こだわりの店舗物件を紹介するポータルサイトAZplus(アズプラス)の担当スタッフです。
私たちは、オシャレなショップの多い、渋谷区、港区、目黒区、世田谷区の店舗物件のご紹介を行っています。今回のコラムでは、お店を開きたい、特に初出店を目指す方に向けたご出店までの流れについてご紹介させて頂きます。
不動産屋の視点で見た『ご出店のコツ』みたいなことをお話できたらと思っています。当たり前のことばかりかもしれませんが、やってみると意外に効果があるかもしれません。

今回はまず、お店を開きたいという方が最初に着手して頂きたい点からご紹介します!

収支計画をたてる!

コンセプトと同じ位大事になってくるのが費用面の計画です。お金の計算はちょっと嫌い、、、なんて人もここは頑張って現実をしっかりと見つめなければなりません。
収支計画は大きく分けて、お店を出店するまでにかかる初期費用とお店を出店してからの事業収支の2つ。

まずは初期費用からご説明させて頂きます。
物件取得のための初期費用、内装造作費用、仕入れやその他広告費等、総額でどの位かかるのか細かい所まで計算してみましょう。
不動産に関わるコストについては、具体的な物件でいくつかシミュレーションしてみると、おおよその予算が決まってきます。
 

内装費用に関しては、コンセプトと想定の面積をインテリアデザイナーさんや施工業者の方に伝えれば、大体の金額をはじいてくれます。特に店舗物件の場合は「スケルトン」と言って、内装が何もついていない物件が多くあります。この場合は、床、壁、天井の内装工事はもちろん、照明やエアコン、トイレの設置等、工事の費用はかなりかかります。内装付の場合とスケルトンの場合では予算もだいぶ変わってきますので、まずはスケルトンの場合で計算してもらいましょう。ここで初期費用が足りない場合は、「造作のついている物件限定で探す」という条件がはっきりとわかってきます。

次にお店を出店してからの事業収支について。
こちらも想定しているエリアの具体的な物件でシミュレーションしてみることが大事。いくつかシミュレーションしてみると必要な面積、払っていける賃料がわかってきます。どうしても1階で出店したいと思っていたけど、1階は賃料が高いから2階の物件も候補に入れて探そうとか、思っていたよりも小さい面積でもやっていけそう!など、出店したいエリア、賃料、面積といった条件がしっかりと固まってきます。

 

又、出店の際に融資を受けようと考えている方は、なるべく早めに窓口にご相談に行ったほうが得策です。必要書類、最大でいくらまで借りられるのかという事や、融資の審査にかかる期間をしっかりと把握しておくと、実際融資の審査を受ける事になった時に安心して進められます。

収支計画を立てると、より具体的なお店のイメージが固まってきます。お店を出すのはこんなにお金がかかるんだ!という事に気づいたり、あとこの位貯めよう!と目標を作るのにも早めに計画を立てることが大事です。

不動産屋の担当としてもショップのコンセプトと収支計画がしっかりしていて、エリアや必要な坪数、予算等が明確になっていると、物件もご紹介しやすいですし、すぐにはなくても、新しい空き物件が出てきたときに、「この物件、あのお客さんのイメージに近いかも!」とすぐに御紹介できます。逆に曖昧すぎると、どの物件を紹介したらいいのか物件も多すぎて迷ってしまうという事もよくあります。不動産屋から自分のイメージに近い物件情報をもらう為にも、コンセプトと収支計画はしっかり固めておく事がオススメです。
少し大変ではありますが、必ず最初に着手してくださいね!

さて、長々と書きましたが、今回はここまでです。次回は実際の物件探しについてお話します。

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